[2-3] 매입 계약 시 주의사항: 컨틴전시(Contingency) 조항 설정과 법적 리스크 관리

안녕하세요, 미국 부동산 전문 컨설턴트 LandUSA 입니다.

지난 시간 요약: 레버리지 전략의 완성

• [2-2]에서는 한국인 비거주자가 미국 현지에서 모기지(융자)를 받는 데 필요한 높은 선납금 비율, 금리 조건, ITIN 확보의 중요성, 그리고 소득 및 자산 관련 필수 영문 서류 준비 사항을 안내했습니다.

오늘의 주제: 투자자를 보호하는 안전 장치, 컨틴전시(Contingency)

미국 부동산 계약은 매매 계약서에 명시된 모든 조건이 충족되어야만 거래가 종결됩니다. 이때, 매수인의 조건이 충족되지 않을 경우 매수인이 합법적으로 계약을 파기하고 계약금(EMD)을 돌려받을 수 있는 권리를 부여하는 조항을 컨틴전시(Contingency)라고 합니다.

컨틴전시는 투자자가 예기치 못한 리스크로부터 자산을 보호할 수 있는 최후의 안전 벨트입니다. 한국인 투자자라면 반드시 이 조항들을 명확히 이해하고 활용해야 합니다.

1. 매수인을 위한 3대 핵심 컨틴전시

미국 부동산 매매 계약 시, 매수인이 주로 설정하는 핵심적인 3가지 컨틴전시 조항은 다음과 같습니다.

(1) 인스펙션 컨틴전시 (Inspection Contingency)

• 정의: 매수인이 지정한 전문가(인스펙터)가 해당 부동산의 구조적 문제, 설비 상태 등을 점검할 기간을 갖는 조항입니다.

• 투자자 보호: 검사 결과 중대한 하자가 발견될 경우, 매수인은 다음 중 하나를 요구할 수 있습니다.

  • ① 매도인에게 수리 요청

  • ② 매매 가격 인하 요청

  • ③ 계약 해지 및 계약금(EMD) 전액 회수

• 리스크 관리: 인스펙션 기간(통상 7~17일)이 만료되기 전에 하자를 발견하고 조치를 취하거나 계약을 해제해야 합니다.

(2) 융자 컨틴전시 (Financing Contingency)

• 정의: 매수인이 사전에 합의된 조건(금액, 이자율 등)으로 금융기관으로부터 대출을 최종 승인받는 것을 조건으로 하는 조항입니다.

• 투자자 보호: 만약 대출 심사 과정에서 융자가 거절되거나, 약속된 조건의 융자를 받지 못하게 될 경우, 매수인은 계약금을 잃지 않고 계약을 파기할 수 있습니다.

• 한국인 NRA 유의점: 한국 거주자는 융자 심사 기간이 길고 까다로우므로, **충분한 기간(30일 이상)**을 융자 컨틴전시 기간으로 확보하는 것이 매우 중요합니다.

(3) 감정 컨틴전시 (Appraisal Contingency)

• 정의: 매매 계약 가격이 대출 기관이 지정한 감정평가사의 감정가 이상이어야 거래를 진행한다는 조항입니다.

• 투자자 보호: 만약 매매가가 감정가보다 높게 나올 경우(예: 매매가 50만 달러, 감정가 48만 달러), 은행은 48만 달러를 기준으로만 대출을 실행합니다. 이 경우 매수인은 차액(2만 달러)을 현금으로 추가 부담해야 합니다. 감정 컨틴전시는 이처럼 예상치 못한 현금 부담을 피하고 계약을 해지할 권리를 부여합니다.

2. 컨틴전시 해제 (Removal)의 법적 의미

컨틴전시는 정해진 기간이 지나거나 매수인이 공식적으로 '해제(Remove)' 서류에 서명하는 순간 효력이 사라집니다.

• 위험 증가: 컨틴전시가 해제된 후에는 단순 변심, 융자 거절 등의 사유로 계약을 파기할 수 없으며, 파기 시에는 매도인에게 계약금(EMD)을 몰수당하게 됩니다.

• 매도인과의 관계: 매도인 입장에서 컨틴전시는 거래의 불확실성을 높이기 때문에, 경쟁이 치열한 시장에서는 매수인이 컨틴전시를 최소화하거나 아예 없애는(Waive) 전략을 요구받기도 합니다.

• 컨설팅 조언: 한국인 투자자는 현지 시장 상황에 따라 컨틴전시를 조정해야 하지만, 법적 리스크 관리를 위해 최소한의 '융자 컨틴전시'와 '인스펙션 컨틴전시'는 유지하는 것이 안전합니다.

3. 계약서상 놓치기 쉬운 법적 리스크 관리 요소

컨틴전시 외에도 계약서에서 꼼꼼하게 확인해야 할 리스크 관리 요소들이 있습니다.

맺음말: 계약의 디테일이 투자를 지킨다

미국 부동산 계약은 '계약서에 쓰여진 대로' 집행됩니다. 특히 외국인 투자자에게 컨틴전시 조항은 불리한 상황에서 계약을 안전하게 빠져나올 수 있는 유일한 탈출구입니다. 매입 전 반드시 현지 에이전트 및 법률 전문가와 협의하여 최적의 컨틴전시 조건을 설정해야 합니다.

이제 매입 절차를 마무리하고, 다음 시리즈부터는 부동산을 보유하고 관리하는 단계로 넘어가겠습니다. 다음 포스팅은 시리즈 3의 시작인 "[3-1] 미국 부동산 임대 수익 극대화 전략: 효과적인 자산 관리 및 운영 방법"입니다.