[2-2] 한국인 비거주자를 위한 미국 현지 모기지(융자) 가이드: 대출 절차와 준비 서류

안녕하세요, 미국 부동산 전문 컨설턴트 LandUSA 입니다.

지난 시간 요약: 거래 안전 장치, 에스크로

• [2-1]에서는 미국 부동산 매입 절차의 핵심인 에스크로(Escrow)의 역할과 상세 진행 과정을 알아보았습니다. 에스크로가 매도인과 매수인 사이에서 거래의 공정성과 안전을 보장하는 제3의 중립 기관임을 강조했습니다.

오늘의 주제: 한국인 비거주자, 미국 현지 융자(모기지) 활용 전략

해외 부동산 투자의 수익률을 극대화하는 중요한 전략 중 하나는 바로 레버리지(Leverage) 효과를 활용하는 것입니다. 한국 거주자인 비거주 외국인(Non-Resident Alien, NRA)도 미국 현지 금융기관에서 모기지(Mortgage)를 받는 것이 가능하지만, 미국 거주자에 비해 요구 조건이 까다롭고 절차가 복잡합니다.

이번 포스팅에서는 한국인 투자자가 미국 현지에서 융자를 받기 위해 알아야 할 핵심 절차, 조건, 그리고 필수 준비 서류를 안내해 드리겠습니다.

1. 비거주 외국인(NRA) 융자의 특징 및 조건

미국 은행은 신용 기록(Credit History)이 없는 한국 거주자에게 융자를 제공할 때 위험 관리를 위해 몇 가지 보수적인 조건을 적용합니다.

• 선납금(Down Payment) 비율: 일반적으로 주택 가격의 30%~50% 수준으로, 미국 거주자(20% 내외)에 비해 높게 요구됩니다.

• 금리: 미국 거주자 대비 0.5%p ~ 1%p 가량 높은 금리가 책정될 수 있습니다.

• 대출 기간: 15년 또는 30년 모기지가 일반적이지만, 외국인에게는 15년 고정 금리 상품이 추천되거나 요구될 수 있습니다.

• 대출 기관: 모든 은행이 외국인 모기지 프로그램을 운영하는 것은 아니므로, 외국인 융자를 전문적으로 다루는 국제 은행이나 지역 은행을 찾아야 합니다.

2. 융자 신청을 위한 필수 준비 서류 (한국 서류의 영문화)

미국 은행은 한국 거주자의 상환 능력을 판단하기 위해 한국에서 발생한 소득과 자산을 입증하는 서류를 요구합니다. 이 서류들은 반드시 영문으로 준비되어야 하며, 은행에 따라 공증(Notarization)이나 아포스티유(Apostille)를 요구할 수도 있습니다.

# 컨설팅 Tip: ITIN의 중요성

한국인 비거주자가 미국에서 융자를 받거나, 향후 임대 소득 및 매각 시 양도 소득을 신고하려면 ITIN이 필수적으로 요구됩니다. 융자 신청 전에 반드시 ITIN 발급 절차를 시작해야 합니다.

3. 한국인 비거주자 모기지 신청 절차

4. LLC 명의로 융자를 받을 경우 추가 유의사항

만약 LLC 명의로 부동산을 취득하고 융자를 받는다면, 심사 기준이 더욱 까다로워집니다.

1. 개인 보증 (Personal Guarantee): 은행은 LLC의 부채에 대해 LLC 멤버(투자자) 개인의 전적인 보증을 요구하는 경우가 대부분입니다.

2. 이자율 증가 및 LTV 하락: LLC는 개인 명의보다 리스크가 크다고 판단되어 융자 조건이 불리해질 수 있습니다.

# 컨설팅 제언: 투자의 목적과 명의에 따라 융자 전략이 달라져야 합니다. 유한 책임을 우선한다면 LLC 명의 + 개인 보증 융자를, 가장 좋은 융자 조건을 원한다면 개인 명의를 고려해야 합니다.

맺음말: 철저한 준비가 성공적인 융자를 만듭니다

한국인 비거주자 융자는 충분한 자산 증명과 철저한 서류 준비가 성공의 열쇠입니다. 복잡한 서류 과정을 전문가와 함께 준비하여 에스크로 일정에 맞춰 융자를 확보하시기 바랍니다.

다음 포스팅에서는 부동산 매입 과정에서 투자자가 스스로를 보호할 수 있는 필수 조항인 "[2-3] 매입 계약 시 주의사항: 컨틴전시(Contingency) 조항 설정과 법적 리스크 관리"에 대해 다루겠습니다.