매매 가격 약 35억9,800만 원 (미국 현지 상업용 부동산 융자 가능) 

2,150 sqft (약 60평) Parking 30 Cars Built in 2025 

NOI $156,500/yr (약 2억1,600만 원/년) Cap 6.5% 

Lease Term 10.1년 Remaining Term 9.5년 Lease Exp. 02/28/2035  

투자자의 거주나 사업체 운영이 아닌 임대 목적으로 부동산 소유권을 매입하는 투자

부동산 투자 매물 요약

• 투자 대상: 스타벅스 단독 소유, 신축 리테일 건물
• 브랜드: 스타벅스 코퍼레이션 (Corporate Guarantee, S&P 신용등급 BBB+)
• 위치: 텍사스주
• 건물 정보:
  • 면적: 2,150평방피트
  • 부지 크기: 1.19에이커
  • 건축 연도: 2025년
  • 특징: 스타벅스의 최신 프로토타입 디자인, 30대 주차 가능한 이중 드라이브스루 및 30개 주차 공간
• 임대 계약:
  • 임차인: 스타벅스 (단독)
  • 임대 유형: NN+ 리스 (임차인 유지보수 책임, 임대인 책임 최소화)
  • 임대 기간: 10.1년 (2025년 2월 10일 시작)
  • 연장 옵션: 5년씩 4회
  • 임대료 인상: 5년마다 10% 인상
  • 순영업소득(NOI): $156,500
• 투자 정보:
  • 가격: 평방피트당 $1,213.18
  • 캡레이트(Cap Rate): 6.00%
• 투자 하이라이트:
  • 안정성: 조기 계약 해지 조항이 없는 10년 신규 리스 계약
  • 쉬운 관리: 스타벅스가 일상적인 유지보수를 담당하는 '셀프 메인테인(Self-Maintain)' 리스로, 매우 낮은 관리 부담
  • 인플레이션 헤지: 5년마다 10%의 임대료 인상
  • 높은 신뢰도: S&P 신용등급 BBB+의 스타벅스 법인 보증
  • 최적의 입지:
    • 교통: I-30 (일일 교통량 46,000대 이상) 및 TX-37 (일일 7,500대 이상)에 인접해 높은 가시성 및 유동인구 확보
    • 주변 환경: 5마일 반경 내 고등학교 및 초등학교 인접 (학생 1,000명 이상)
  • 강력한 배후 수요: 5마일 반경 내 평균 가구 소득 $110,000 이상, 150개 이상의 사업체 및 1,100명 이상의 직장인
  • 세제 혜택: 소득세가 없는 텍사스주에 위치하여 **1031 교환(1031 Exchange)**에 이상적인 자산

Cap Rate(자본환원율 資本還元率)이란 투자한 부동산에서 1년 동안 발생하는 순운영소득이 부동산 매입 가격의 몇 퍼센트를 차지하는지를 보여주는 미국식 수익률 계산법으로 한국의 수익률 계산과는 조금 다릅니다. 여기서 NOI (Net Operating Income 순운영소득)은 부동산에서 발생하는 총 임대수익에서 공실로 인한 손실과 한국과는 다르게 각종 운영 경비(세금, 관리비, 보험료 등)를 제외한 순수한 이익을 의미합니다. (단, 대출금 이자 등은 포함되지 않습니다.)